Холодне зберігання — це не просто логістика, а фундаментальна інфраструктура, яка забезпечує безперебійні поставки продуктів харчування від виробника до полиць супермаркету. Велику частину таких складів обслуговують 3PL-оператори, що дозволяє бізнесу оптимізувати витрати завдяки централізованому управлінню великими обсягами продукції. У Великій Британії, за оцінками британського CBRE, загальний обсяг холодильних складів, якими оперують 3PL-оператори, становить близько 3,4 мільйона палетомісць.
Велика Британія є найбільшим ринком холодного зберігання в Європі, однак навіть попри свій масштаб, попит стабільно перевищує пропозицію — особливо після пандемії COVID-19. Основною проблемою є застарілість фонду: за даними британського CBRE, орієнтовно 40% 3PL-холодильних складів мають вік від 20 до 30 років, а ще 30% — понад 30 років.
Причини такого стану — нові вимоги до холодоагентів, застарілі технології та високі витрати на модернізацію, що особливо викликають труднощі в менших операторів. У той час як великі компанії активно інвестують у оновлення, менші гравці часто не мають змоги відповідати новим стандартам.
Старші склади зазвичай мають до 20 000 палетомісць, тоді як нові — від 50 000, що дозволяє впроваджувати мультиклієнтські моделі й масштабувати операції. На цьому фоні автоматизація стає головним трендом: у Великобританії лише 5% об’єктів 3PL-операторів є автоматизованими — головним чином через застарілість наявного фонду та високі витрати на впровадження технологій. Водночас, 91% потужностей, що наразі перебувають на стадії девелопменту, будуть автоматизованими, що дозволить операторам масштабувати діяльність.
Проте автоматизація — не панацея для всіх: через високу вартість (у 2,5–3 рази дорожче за стандартний об’єкт), вона економічно виправдана лише на площах, які можуть вміщувати близько 50 000 палетомісць або бути площею від 16 000 – 20 000 кв.м і більше. Саме тому склади старшого покоління залишаються найбільш вразливими до витіснення з ринку.
Що стосується українського ринку, то безумовно, холодні склади залишаються одним із найдефіцитніших і водночас стратегічно важливих сегментів складської нерухомості Києва. Ще до війни їх частка становила близько 15% від загального обсягу складських площ у Київському регіоні. Проте з початком повномасштабного вторгнення ситуація докорінно змінилась: близько 21% складської пропозиції було зруйновано, де частка саме холодних складів становила 17%. Станом на початок 2025 року ії частка скоротилась до 13%, поглибивши й без того хронічний дефіцит.
Попри запуск нових проєктів у 2023–2025 роках, ринок все ще не встигає задовольняти попит на об’єкти з температурним контролем. Орендні ставки на холодні склади в Києві суттєво перевищують середньоринкові: запитувані ставки коливаються в межах 415-500 грн/кв.м/місяць ($10-12), а ефективна орендна ставка для холодних складів зросла на 15%, досягнувши $9,2/кв.м/місяць (без ПДВ та OPEX). Ціни продовжують зростати не лише через обмежену пропозицію, а й через високу вартість будівництва та експлуатації таких об’єктів — від енергоспоживання до технічного обслуговування.
Водночас активізація попиту з боку бізнесу, зокрема фармацевтичних компаній, FMCG-виробників та логістичних операторів, чітко сигналізує про потребу в сучасних, технологічно оснащених холодних складах. Девелопери реагують: поряд із запуском нових проєктів, на ринку з’являються проекти з відбудови зруйнованих складів. Один із ключових для спекулятивного ринку — відновлення зруйнованого складу RLC (55 000 кв.м), яке заплановано поетапно протягом 2025–2026 років. Також, мережа дискаунтерів «Аврора» інвестувала у відбудову для власних потреб частково зруйнованого складу West Gate Logistic (90 000 кв.м), яка планується поетапно протягом 2025-2027 років.
Наталія Сокирко, директор департаменту промислової та логістичної нерухомості, CBRE Ukraine
Холодна логістика вже не просто “нішевий” сегмент — це інфраструктурна основа стійкості постачань у воєнний та поствоєнний періоди. З огляду на зростаючий попит та обмежену пропозицію, власникам великих холодильних складів варто розглядати капітальні інвестиції у модернізацію: саме ці об’єкти мають найкращі шанси бути адаптованими до сучасних стандартів та автоматизації, щоб знизити енерговитрати та відповідати сучасним стандартам зберігання продукції.
Для девелоперів перспективним напрямом є проєкти build-to-suit (“під власні потреби орендаря”) — склади, збудовані під конкретного орендаря, що дозволяє зменшити ризики та врахувати індивідуальні вимоги до температурного контролю, енергоефективності та логістики. У нинішніх умовах приватний капітал інвесторів та міжнародних компаній стає дедалі активнішим інструментом реалізації таких проєктів, особливо в сегменті великих інфраструктурних об’єктів.
